di Fabrizio Premuti – Presidente Konsumer Italia ed esperto in tecnica e pratica assicurativa.
La casa è sicuramente il patrimonio più ambito, infatti oltre l’80% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà. Nonostante per raggiungere questo obbiettivo, spesso ci si indebita e si affrontano anche rinunce e sacrifici, soltanto nel 5% dei casi si pensa ad accendere una polizza di assicurazione che metta al sicuro l’investimento fatto.
Questa sottoassicurazione cronica degli italiani è dovuta ad una atavica sfiducia verso le compagnie di assicurazione, una diffidenza dovuta in gran parte al sentito dire ma, la realtà è ben diversa. Il settore assicurativo è di una solidità estrema, con una patrimonalizzazione capace di garantire gran parte del debito dello Stato: è la più grande struttura immateriale del sistema Paese. Un porto sicuro dove poter riparare il patrimonio personale, spesso coincidente proprio con la proprietà immobiliare.
Ma quale polizza fare? Quali garanzie acquistare? Queste le domande a cui cercheremo di dare una risposta partendo dall’acquisto dell’abitazione, per terminare con la conduzione dell’immobile di proprietà.
Oggi, già al momento dell’acquisto dell’abitazione, dobbiamo fare i conti con una forma di copertura assicurativa che è quella dell’assicurazione sul credito, cioè sul mutuo stipulato con la banca, assicurazione che la banca mutuante richiede per garantirsi il debito che andiamo a contrarre per l’acquisto.
Questa è una polizza, dove spesso il consumatore subisce passivamente le scelte dell’istituto di credito; al contrario il consumatore ha diritto di scegliersi il contratto assicurativo in questione e la compagnia che preferisce. Purtroppo, nella pratica, è un diritto che viene esercitato poco, poiché si cerca di non entrare in attrito con la banca.
Partendo già da qui dovremmo, invece, scegliere la compagnia di assicurazioni ed il prodotto che, rispondendo alle specifiche che la banca ha esplicitato, sia più conveniente per il consumatore. Agganciato a questo bisogno assicurativo, ma anche pensando al periodo storico in cui siamo, andrebbe valutato anche un prodotto assicurativo che intervenga con garanzie esplicite che insistono sul pagamento del mutuo nei casi di perdita del reddito, che può essere generata dalla perdita del lavoro e/o da malattia invalidante o morte.
In qualunque caso avvenga, avere una copertura di questo tipo permette di non perdere l’abitazione, in quanto, chi surroga la nostra obbligazione, ne copre gli importi rimasti a debito, non incorrendo quindi nel mancato pagamento delle rate del mutuo. In pratica, nel caso, ad esempio, di perdita del lavoro, la compagnia di assicurazione interviene garantendo una continuità dei pagamenti per tutto il periodo che serve al mutuatario per tornare a essere in grado di assolvere il debito.
Nel caso invece, ad esempio, di decesso o invalidità permanente, l’assicurazione provvede a versare per intero l’importo del mutuo, tutelando, in tal modo, i familiari e il debito che non va a gravare sui figli o eredi. Va anche detto che queste polizze assicurative in genere sono ricomprese nel mutuo, ed il loro pagamento integrato nelle medesime rate, certamente quindi una commodity, essendo gli importi abbastanza alti da sopportare in un’unica rata.
Tutto ciò però garantisce la banca o meglio il credito che la banca vanta su di noi; tutto il resto è ancora da valutare. A questo prodotto spesso le banche associano anche l’incendio e scoppio, sicuramente un evento che può determinare danni fino all’inabitabilità dell’immobile.
Qui il discorso si amplia e si ingarbuglia; il motivo è dato dal fatto che la banca tende a garantire esclusivamente la quota corrispondente al debito e non l’intero valore dell’immobile, un dettaglio non da poco e comunque da non sottovalutare.
Il perché è di lampante evidenza: in caso di distruzione dell’immobile, chi sarà soddisfatto nei suoi interessi sarà esclusivamente l’istituto di credito, e nel caso di un avanzato stato dei pagamenti, solo in quota parte il proprietario e comunque in una quota che non copre l’intero valore di ricostruzione dell’immobile.
Quindi nel caso di accensione di una polizza di assicurazione incendio e scoppio vale la pena ricorrere sempre ad assicurare l’intero valore di ricostruzione dell’immobile. Anche quando saremo tranquilli di aver assicurato l’intero valore di ricostruzione dell’immobile dovremo far conto che la banca pretenderà l’intero suo credito, che rappresenta un valore commerciale e non di ricostruzione. Quindi, in molti casi, tale valore sarà più alto del massimo risarcimento che potrà essere erogato dall’assicuratore.
Ma che vuol dire valore commerciale e valore di ricostruzione? Lo vediamo subito, perché è una delle cose che più spesso ci inducono in errore nell’assicurare una casa. Che cosa può accadere in una proprietà fatta di mattoni? Purtroppo, può accadere di tutto: una catastrofe naturale, ad esempio un terremoto o un’esondazione, un incendio, un evento atmosferico, un’esplosione dovuta ad una perdita di gas.
Sono davvero tanti i fattori di rischio a cui può essere esposta la nostra proprietà, ed anche se gli eventi sono percentualmente limitati, incorrere in uno di questi rischi può farci perdere il bene o comunque esporci a pagamenti a volte insostenibili per una famiglia.
Partiamo dalla polizza che potremmo definire base, quella incendio e scoppio. Questa è davvero una polizza estremamente economica che tutti dovremmo avere in conseguenza alla proprietà di un immobile. Un incendio, sia che colpisca parzialmente l’abitazione, sia che la distrugga, può mettere in ginocchio molte famiglie italiane. Va subito detto, che non si assicura il valore commerciale dell’abitazione, questo potrebbe essere di alcuni milioni di euro come di alcune centinaia di migliaia.
Paradossalmente anche se i valori commerciali sono estremamente diversi, due abitazioni della stessa metratura, andranno assicurati per valori molto prossimi tra loro. L’indice che va considerato è il valore di ricostruzione dell’immobile che oggi varia tra € 1.200 e 1.600 al metro quadro. Consequenzialmente, una casa di 100 mq va assicurata per 160.000 euro, non di più.
Difficilmente nelle polizze incendio e scoppio troviamo franchigie e/o scoperti, ma una lettura delle condizioni generali di polizza ci permetterà di conoscere eventuali limiti previsti dal contratto che stiamo sottoscrivendo. Il valore commerciale è dovuto non solo all’estensione della proprietà, ma anche al fatto che si possa essere in presenza di una casa storica, di lusso, oppure popolare o come quasi sempre troviamo civile abitazione.
Va poi considerato il territorio in cui insiste l’abitazione: nella nostra capitale ci sono abitazioni che valgono commercialmente milioni di euro a metro quadro ed altre prossime ai mille euro a metro quadro. E’ evidente che questi parametri poco hanno di tecnico e molto di soggettività. Le assicurazioni però, non possono operare in un campo di ipotesi soggettive, agisce per basi tecniche e la prevedibilità degli importi da pagare in caso di sinistro rappresenta proprio la più classica delle basi tecniche di assicurabilità.
Per questo, il valore per cui si può assicurare un immobile, è dato dal valore di ricostruzione dell’immobile stesso, e dal costo dello sgombero delle macerie. La prevedibilità del valore del sinistro viene ad operarsi con l’utilizzo di tabelle edili che indicano i costi medi di ricostruzione, costi che sono sì variabili, ma con discostamenti minimi tra i più bassi ed i più alti, quindi con un indice di prevedibilità molto vicino alla realtà.
Per questo si assicura il costo di ricostruzione e, l’aggiunta del costo per lo sgombero delle macerie, è dato dal fatto che si ricostruisce solo su un terreno che sia libero e certamente non su macerie derivanti da un crollo o un incendio.
Come si può capire, l’argomento è di particolare importanza e molto vasto. Gli aspetti da considerare ed analizzare per tutelare il proprio patrimonio immobiliare sono ancora tanti ma, nelle prossime uscite continueremo ad affrontarli, per fornire un quadro il più possibile esaustivo.
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